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关于风景区投资项目比选评价若干问题的认识
双击自动滚屏 作者:江南一绿    文章来源:本站原创    点击数:    更新时间:2011-3-17

现就风景区投资项目的考察调查和比选评价的若干问题,提出以下意见,供有关方面参考。

一、  关于风景区项目土地资源的比选评价

1、         投资风景区项目可能涉及的出让土地资源,分为三种类型:(1、景区土地;(2)、城郊(含城区,下同)土地;(3)、非景区和非城郊的土地。其中,第(3)种土地,是指与拟开发风景区距离较远、不具备景区接待的垄断性或地域优势的非城郊土地。实际上,游客选择住宿地:为了节省时间,通常选择住在景区;为了住宿选择或夜生活的多样性,通常选择住在县城。顾及非城郊土地投资的商业风险,对投资人来讲,第(3)种类型的土地一般可以不予考虑,如清凉峰、龙王山两项目远离主景区的非城郊土地可以不介入。因此,以下仅讨论上述的景区和城郊的出让土地所涉问题。

2、与景区土地用途比较,城郊的土地最具商业价值。两者均为旅游用途的商业用地,具有建设可分割出售的别墅式度假村的条件。但前者的用途,是非常住的、投资性质为主的;其以开发商返租经营,为投资购买的前提。如果不能形成大规模旅游的住宿接待需求,则返租经营和投资增值将面临很大风险。而城郊土地所建的别墅可以用于投资人常住,其投资增值空间大,不存在景区地产的上述风险。优惠取得城郊出让土地的充分理由,是用于弥补风景区的风险投资。

所以,能否优惠取得城郊旅游用地,关键在于风景区项目投资规模及其可行性、真实性。县(市、区)的主要领导,决不会在风景区投资项目不落实的情况下,贸然优惠出让城郊土地,否则很容易影响他们的官声和仕途。

3、与城郊土地取得比较,风景区出让土地的优惠取得,相对容易得多,地方政府较少实质性困难或障碍。但是,如前所述,景区土地的投资价值,取决于风景区能否形成大规模旅游人气和接待需求。这与风景区的景观资源条件有很大的直接的关系。风景区休闲度假用地,以滨水、森林、环境优美和高山度假等为优先选取的标准,其选择还应密切结合观光游线的入出口位置。当风景区的景观资源和出让土地资源均已具备投资条件时,就容易优惠取得城郊旅游用地,整个项目的商业可行性就很好了。

二、关于风景区景观资源比选的重要性问题

  在项目投资区位已经界定、同一区位中项目之间区位优势很容易比选确定的条件下,在杭州、黄山和苏南区块地处江南丘陵北缘,景区周边平缓土地普遍充分的情况下,项目的景观资源比选将成为最为重要的评价标准之一。山水景区吸引游客(包括网游用户)形成大规模旅游人气,最重要的是其景观资源,景区文化和互动娱乐是其重要补充。景区建设和服务则是后天补充的,不能构成投资前的比选条件。而以互动娱乐为主的主题乐园,应选址在大中城市近郊而不是偏离城市的山水景区。

当然,景区土地资源条件、对外交通条件,地方政府优惠支持,景区开发成本等也是重要的比选条件。

三、  关于风景区休闲度假项目的商业模式问题

在风景区建设高中档休闲度假项目,是精品景区建设和风景区规模经营的必要条件。对其商业模式讨论如下:

  1、由于景区旅游的季节性(旅游淡季和非双休日)的影响、景区宾馆的开房率普遍不高。只有在景区形成较大观光游乐规模时,景区宾馆才能保持不亏损或有盈利。景区观光旅游人气,也是宾馆娱乐、保安等配套的前提。

2、         对景区休闲度假项目,宾馆会所仅为综合接待的功能配套,应以建设“可以分割出售和返租经营的”产权式别墅度假村为主。以此,降低投资成本和风险,并及时回收投资和获利。别墅建设的规模和售价,也应根据观光旅游和住宿接待规模的发展,而分期逐步到位。

3、     乌镇、周庄等古镇开发经营的成功模式,取决于其开发时机较早、城镇土地经营和紧邻大中城市群等特殊条件。其后,苏浙皖几乎每个县都有古镇开发经营、其投资成功者鲜有。同样,西递、宏村等古村开发成功后,皖南大规模的古村落开发,成功者也不多。同时应注意,开发商不同于当地政府,后者拥有古镇及其周边大范围土地的控制权力,可以在后期获得土地增值的利益。

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