新 闻 搜 索




 
关于加快县域风景旅游开发的政府策略和技术支持
双击自动滚屏 作者:江南一绿    文章来源:本站原创    点击数:    更新时间:2011-3-17

一、问题的提出

1、风景区的规模旅游,有利于拉动餐饮、住宿、购物、娱乐、交通和旅游地产等县域第三产业的发展,有利于促进其招商引资、新农村建设等诸多方面的经济社会发展。但是目前普遍存在着招商引资困难,或者已经投资的新景区开发经营不善和难以维持的状况。

2、国内由高校和有关旅游规划设计单位所承担的风景区规划设计,通常脱离实际、比较空泛;其财务可行性和实际可操作性差。由此导致风景区招商引资或实际投资失败的案例比比皆是。这是由于国内缺少专门从事风景旅游开发的专业公司,使每个风景区建设开发的经验和教训,不能得到很好总结和传承所致,也即当今的专业教学和科研设计缺乏具有一定高度的产业基础所致。

3、根据上述规划所编制的招商材料,通常存在要求投资巨大(包括观光游乐、休闲度假和旅游地产等)和投资效益分析空洞不实的问题,缺乏对投资人的实际说服力。而开发商一般也无风景旅游开发的经验。所以,这种招商引资,往往无谓地耗费大量的时间和精力,最终不了了之。

对于侥幸招商成功的风景区,由于其规划设计脱离实际,投资风险逐步暴露,财务投入难以为继,使协议约定的项目总投资和游客规模无法实现,当地政府和开发商均处于进退两难之地步。而景区已发生的不合理建设,投资损失和原协议条件的相互约束,使重新招商面临困难,宝贵的风景旅游资源被搁置甚至破坏,难以发挥应有的经济和社会效益。

4、对于风景区规模旅游开发的招商条件,通常需要地方政府承诺,新建或扩建至满足大型客车交会的对外交通条件以及在城郊或景区优惠出让商业用地。前者,往往需要配套投资人民币数百万以上;后者,由于土地指标的财务成本,则需要配套投资更大。其它还有水、电、通讯的配套投资和税收优惠要求。要地方政府给予如此优惠支持和配套投资的条件下,仍然招商不成或者投资失败。因此需要,在目前规划设计脱离实际和开发商缺乏经验的情况下,讨论提出加快县域风景旅游开发的政府策略和有效办法。

 

二、风景旅游开发的商业模式和政府策略

(一)风景旅游开发的商业模式

1、观光游乐区的开发经营,是整个风景旅游区开发的龙头和成败关键所在。由于景区接待的季节性和非双休日差别,在未形成大规模游客人数情况下,宾馆度假设施的投资经营,难以保本盈利。同样,只有在形成大规模游客人次和旅游接待能力条件下,以景区别墅为主的景观房地产才会产生真实的市场投资需求。

2、山水观光游乐景区的投资开发,实际是将现成的山水景观和历史文化巧妙地融合后形成最佳观光游乐线路,并在其间合理布置互动娱乐项目的过程。很有限的投资开发,即可满足大规模游客人次的观光游乐需要。

3、正确的风景旅游开发的商业模式应为:以山水中的文化娱乐为宗旨,以很优惠的条件在大中城市群周边选择取得优秀的山水资源,以较小的投资先行建成充分满足大规模游客需求的高品质的山水文化和互动娱乐景区,进而拉动门票收入和游乐项目,景区食宿、旅游商品和景观房产等相关产业链的投资需求和经营收入,实现良性和可持续发展的山水风景区开发经营模式。

(二)加快风景旅游开发的政府策略及其存在问题

1政府策略:选择本地区最优秀的山水景观资源,制定切实可行的风景区总体规划和观光游乐区详细规划,在此基础上,由县域政府以较小的投资(约500万元)先行开发经营山水观光游乐景区,使其具备接待大规模的观光游客的能力;在实际形成一定的游客规模后,再进行整体或分部的招商开发。

2可行性:1)沿海地区大中城市周边的县级政府财力,都充分具备自筹资金500万元,先行开发风景区的能力,其比较整体招商的对外交通配套投资,商业用地优惠出让和用地指标的费用,不仅出资少,而且行政协调和政策处理都比较简单。而由于风景旅游开发对县城三产的拉动作用和后期招商回报的可能性,县级政府的先行出资也是容易统一思想和通过决策的。(2)中西部地区大中城市群周边的县级政府财力,自筹或在上级政府适当补充下,一般也具备先行出资建设观光游乐景区的能力。(3)当观光游乐的山水景区建成并具备接待大规模观光游客的能力,景区早期经营已经形成一定规模的游客人气的时候,景区宾馆接待设施和景观房产的建设开发规划布局,就比较确定,其投资可行性分析也比较切合实际。县级政府可比较容易进行整体或部分招商;所需要付出的政策优惠代价,可以比最初的整体招商条件,相应减少很多。县级政府也可以自主经营、滚动开发整个风景旅游区。(4)对投资不多、经营困难而资源条件较好的景区,也可采用政府收回,先行改建观光景区的办法。

3存在问题:由于规划设计单位普遍脱离实际和业主单位缺乏建设管理和景区营销经验,在以下三个方面,均可能缺乏切合实际的技术支持:(1)项目总体策划、风景区总体规划和观光游乐区详细规划方面;(2)观光游乐区建设管理方面;(3)风景区的运营管理和早期营销方面。

 

三、风景旅游开发的技术支持实务

建议县级政府选择和委托具有大量景区实际开发经验的专业公司,负责项目策划、总体规划和先行开发的观光景区的详细规划、建设管理及其运营管理和早期营销。采用交钥匙方式的、全过程的委托建设管理模式。一般而言,在项目策划形成共识并签订委托协议后,一年至一年半时间内,观光景区即可以先行建成营业。

需要专业公司提供的技术支持实务如下:

1在项目策划方面,主要解决:(1)如何整合资源,形成强有力的观光吸引物和项目的投资盈利能力。(2)如何界定各方利益关系,形成景区开发的合力和利益共同体。(3)调研提出总体规划和观光游乐区详细规划的设计要点。项目策划工作,其实并非规划设计单位的专长,通常也容易被政府和开发商所忽略

2在总体规划方面,主要解决风景资源和相关土地资源的取舍,观光游乐区和休闲度假区、旅游地产的布局关系,建设时序和先期开发项目设计要点和投资框算等问题。这些方面现有的设计单位通常把握不好。

3在观光景区的详细规划中,要解决好观光游线合理设计,游务设施布设、景区文化主线确定及其分区设计,互动娱乐项目的设置等,要做到以最少的投资建设,形成强烈的观光游乐吸引物和接待大规模观光游客的能力。这是当前规划设计单位一般都不具备的能力。

4在观光游乐景区的建设管理中,主要解决如何控制成本和工期,高质量地建成符合设计要求的观光游乐山水景区。业主临时组建的建设单位,缺乏经验,一般不具备此种能力。

5在景区运营和早期营销方面,主要解决人员合理配置和培训、开业筹备和早期营销推广;重点是解决好新景区早期营销普遍和客观存在的困难问题。

打印本页 | 关闭窗口
公司邮箱:greenguest@126.com 联系电话:18858023346

设为首页 - 加入收藏 - 联系站长 - 友情链接 - 浙ICP备11004628号